Home Topics Real Estate Der umstrittene Vorschlag, Adressen in MLS-Listen zu fordern, beseitigt die Hürde

Der umstrittene Vorschlag, Adressen in MLS-Listen zu fordern, beseitigt die Hürde

Nach einigen Debatten hat ein Ausschuss der National Association of Realtors einen umstrittenen Vorschlag gebilligt, wonach die Auflistung bei Einreichung bei einem Mehrfachauflistungsdienst eine Immobilienadresse enthalten muss.

Das Komitee, das auf den NAR-Gesetzgebungssitzungen für Immobilienmakler zur Jahresmitte zusammentraf, genehmigte auch eine Richtlinie, nach der verkaufte Angebote (ohne Verkaufspreis) in Datenfeeds in Geheimhaltungsstaaten aufgenommen werden müssen, sowie Leitlinien zu Best Practices für MLS. Die vorgeschlagenen Richtlinien werden nun in den NAR-Verwaltungsrat übertragen, der am Freitag, dem 14. Mai, zusammentritt.

Das 1,4-Millionen-Mitglieder-Komitee der Multiple-Listing Issues and Policies Trade Group hat den Adressvorschlag zuvor auf der NAR-Jahreskonferenz im November nach einer lebhaften Debatte für und gegen das Mandat zurückgestellt. Nach erneuter Prüfung durch den MLS-Beirat für Technologie und neu auftretende Probleme des Ausschusses wurde der Vorschlag erneut mit einer zusätzlichen Sprache zur Aufnahme einer Paketnummer oder einer rechtlichen Beschreibung vorgelegt, falls eine Adresse nicht verfügbar ist.

In der vorgeschlagenen Richtlinie heißt es: „Bei der MLS eingereichte Wohnungsanzeigen müssen eine Immobilienadresse enthalten, die zum Zeitpunkt der Einreichung der Liste vorhanden ist. Wenn eine Immobilienadresse nicht verfügbar ist, muss die Paketidentifikationsnummer zum Zeitpunkt der Einreichung der Auflistung angegeben werden. Wenn zum Zeitpunkt der Einreichung der Auflistung keine Adresse oder Paketidentifikationsnummer verfügbar ist, muss die Auflistung mindestens eine rechtliche Beschreibung der Immobilie enthalten, die ausreicht, um den Standort der Immobilie zu beschreiben. Diese Informationen stehen den Teilnehmern und Abonnenten zum Zeitpunkt der Einreichung zur Verfügung. “

Die Richtlinie würde nicht erfordern, dass eine Adresse veröffentlicht wird, sondern dass sie anderen MLS-Abonnenten sofort zur Verfügung steht.

Die Begründung für den Vorschlag in der Tagesordnung der Ausschusssitzung betonte, dass Makler und Makler den Standort von Immobilien benötigen, um den Interessen ihrer Kunden zu dienen. Darüber hinaus steht die Offenlegung der Informationen bei der Übermittlung einer Auflistung an die MLS „im Einklang mit den drei Grundsätzen der MLS: Effizienz, Transparenz und Zusammenarbeit“, heißt es auf der Tagesordnung.

Angst vor einer weiteren Lücke in der klaren Zusammenarbeit

Am Freitag diskutierten die Mitglieder des Ausschusses darüber, ob die vorgeschlagene Richtlinie für alle mit Immobilienmaklern verbundenen MLS verbindlich oder nach lokalem Ermessen fakultativ sein soll oder nicht. Während der Diskussion auf der Ausschusssitzung und auf dem MLS-Forum der Konferenz am Donnerstag verwiesen Ausschussmitglieder und andere Teilnehmer mehrmals auf eine Regel, über die nicht abgestimmt wurde: NARs umstrittene Richtlinie für klare Zusammenarbeit, nach der Listing Broker eine Listung einreichen müssen an ihre MLS innerhalb eines Werktages nach Vermarktung einer Immobilie an die Öffentlichkeit.

Die Regel sollte die zunehmende Praxis der Veröffentlichung von Angeboten für Tage oder Wochen effektiv beenden, ohne sie anderen Agenten allgemein zugänglich zu machen, teilweise um faire Wohnungsprobleme anzugehen. Die Richtlinie für klare Zusammenarbeit trat am 1. Januar 2020 in Kraft, und ihre Umsetzungsfrist endete am 1. Mai 2020. Einige MLS haben hohe Geldbußen verhängt, um sie durchzusetzen.

Die Regel befreit jedoch Exklusivbüros oder Listings, die vollständig innerhalb eines Maklers vermarktet werden, ohne sie bei einem MLS einzureichen, was Berichten zufolge zu einer erhöhten Anzahl solcher Listings führt. Einige Immobilienmakler haben mit Meuterei über die Ausnahmeregelung gedroht, von der sie behaupten, dass sie großen nationalen Maklern auf Kosten kleinerer unabhängiger Makler versehentlich zugute kommt.

Greg Saddle

“Offen [making the address rule optional] tut nichts Gutes “, sagte Greg Zadel, Vorsitzender des Beirats des Ausschusses und Makler-Eigentümer von Zadel Realty, auf der Sitzung am Freitag.

„Das bedeutet nichts anderes als das, was wir tun. Ein Teil dieses Gedankens besteht darin, eine gewisse Konsistenz zwischen den MLS für die Broker zu erreichen. Wir sind besorgt darüber, dass es eine potenzielle Lücke geben könnte, da sich nach dem Abschluss von Clear Cooperation so viel geändert hat, was mit exklusiven Büros passiert ist, dass der Beirat der Ansicht war, dass eine plötzliche Adresse plötzlich eine Lücke sein könnte.

„Auch wenn die Leute mitbringen [the optional rule] sind gut gemeint und eng gefasst, das heißt nicht, dass die Teilnehmer etwas anderes nicht ausnutzen könnten. Deshalb würde ich wirklich alle ermutigen, dies als verbindliche neue Regel voranzutreiben. “

“Viel Missbrauch”

Das Komiteemitglied Ryan Ole Hass, Broker-Eigentümer bei Align RE, schlug dann formell eine Änderung der Richtlinie vor, die sie optional und nicht obligatorisch machen würde. Seine eigene MLS in der Region Los Angeles hat einen separaten Immobilientyp namens “Datenschutz” erstellt, mit dem Abonnenten anstelle einer Adresse die Paketnummer (APN) eines Assessors eingeben können, damit andere Abonnenten diese Informationen in den “sehr seltenen Fällen” haben, in denen Verkäufer habe Datenschutzprobleme, sagte er. Laut Hass befinden sich derzeit nur neun Einträge in diesem Status.

Ryan Ole Hass

„Wir wissen, dass es viel Missbrauch gibt. Wir haben es gesehen “, sagte Hass. „Da draußen gibt es Zahlen. Wir haben die Artikel gesehen, wir haben die verschiedenen Podcasts gesehen und alles über den Missbrauch von exklusiven Büros, als die KPCh verabschiedet wurde. Das war eine unbeabsichtigte Folge, aber wir sehen es definitiv in unseren Märkten. “

Wenn die Richtlinie optional ist, können lokale MLSs separate Eigenschaftstypen oder -status erstellen und laut Hass sicherstellen, dass die Auflistung in der MLS landet.

“Die exklusiven Büros landen nicht immer in der MLS, selbst wenn die Daten verkauft werden”, sagte er. „Wir haben nicht gesehen [broker abuse] mit unserem Datenschutzstatus, aber wir haben es mit exklusiven Büros gesehen, insbesondere bei den größeren Maklern. Wir haben im ganzen Staat und im ganzen Land viele Beschwerden von kleineren Maklern erhalten, die mit exklusiven Büros benachteiligt wurden. “

Carter Art

Von den Rednern sprach sich eine Mehrheit gegen die Idee aus, die Politik fakultativ zu gestalten. Art Carter, CEO von California Regional MLS, lehnte dies wegen der möglichen Auswirkungen auf die Verbraucher ab.

“Die Idee … dass wir einen sehr wichtigen Teil einer Auflistung vor dem Verbraucher und vor anderen Teilnehmern verbergen würden, ist meiner Meinung nach nicht etwas, wofür die MLS wirklich ist, wofür sie stehen sollte”, sagte Carter.

„Eines der Hauptprobleme hinter der KPCh war der Versuch, einige der fairen Wohnungsprobleme zu beheben, die wir beim Ausschluss bestimmter Personen sahen, weil sie aus einer Vielzahl von Gründen in einer Taschensituation keinen Zugang zu den Informationen hatten . Das bringt es wirklich nur auf die nächste Ebene, dass das Risiko eines Missbrauchs besteht. “

Andere Datenschutzoptionen

Rick Harris, Hauptmakler bei John L. Scott Ashland, lehnte die Änderung ab und stellte fest, dass ein Datenschutzstatus es den Abonnenten weiterhin ermöglichte, den Standort der Auflistung zu haben, diesen Standort jedoch nicht öffentlich machte.

Rick Harris

“Diese Richtlinie, bevor Sie sie vor den MLS-Teilnehmer stellen”, sagte Harris. „Kategorien, die private Informationen von der Öffentlichkeit ausschließen, werden in dieser Richtlinie nicht behandelt. Hier geht es darum, den Teilnehmern und Abonnenten der MLS Adressen oder den Standort der Immobilie zur Verfügung zu stellen. Dies ist eine Schlüsselfunktion für die ordnungsgemäße Analyse und Förderung des Marktes. “

Jon Coile

Jon Coile, Vorsitzender des Ausschusses, fügte hinzu, dass Listing Broker weiterhin die Möglichkeit haben, eine Listung nicht online über IDX-Feeds oder Syndication-Feeds an Websites von Drittanbietern zu verteilen. Auf dem Forum schlugen die Teilnehmer außerdem vor, dass ein Listing Broker nicht nur eine Auflistung vom Internet-Marketing zurückhalten, sondern auch die Namen der Verkäufer in einer Eigentumsurkunde verbergen oder detaillierte Anweisungen enthalten könnte, die die Anzeigen auf vorqualifizierte Käufer beschränken würden.

Chris Carrillo

Chris Carrillo von Metro MLS stimmte zu, dass es bereits Möglichkeiten zum Schutz der Privatsphäre in der MLS gibt, und war besorgt über die Auswirkungen, wenn die Richtlinie nicht nationalisiert wird.

“Wenn Sie bestimmte Ausgliederungen innerhalb der Politik zulassen, werden leider viele in unseren Reihen diese auf eine Weise bewaffnen, die ihr eigenes Unternehmen oder ihr eigenes Geschäftsmodell befriedigt und bereichert, anstatt die Transparenz für die Verbraucher insgesamt zu fördern”, sagte er.

‘Ein Fehler’

Stanley Martin, COO des Austin Board of Realtors, sprach sich für die Änderung aus und stellte fest, dass die MLS in Houston, San Antonio und Austin beschlossen hatten, einen ähnlichen Datenschutzstatus wie den von Hass genannten einzuführen, der auf einen „begrenzten Bedarf an Ausnahmen. “

Stan Martin

“Office Exclusive war ein bekanntes Problem, als die KPCh verabschiedet wurde”, sagte Martin. „Es ist ein Misserfolg. Dieses Konzept der begrenzten Exposition ist ein Weg, den wir einschlagen müssen, um zu versuchen, exklusive Office-Adressen anzusprechen. Bevor wir dies bestehen, sind möglicherweise weitere Änderungen erforderlich, um das exklusive Büro anzusprechen, und möglicherweise ist eine begrenzte Exposition der richtige Weg. “

Hass ermutigte das Komitee, nationale Richtlinien für Exklusivbüros und “Coming Soon” -Listen zu prüfen, unabhängig davon, wie es über die Adressrichtlinien abgestimmt hat.

“Es gab einige Fehler, die von der KPCh verursacht wurden, und einer davon war exklusiv für das Büro”, sagte er. “Es gibt Tonnen und Tonnen von uns, die kleine Makler haben, die Käufer verloren haben, weil große Makler verwenden und sagen:” Nun, wir haben Hunderte von büroexklusiven Off-Market-Listen. “

Laut Hass haben sich die lokalen „Coming Soon“ -Regeln als eine Art und Weise herausgestellt, in der MLSs miteinander konkurrieren und nicht durch Vorteile oder Funktionen für Mitglieder.

“Ich würde diese Gruppe ermutigen, weiterhin zu versuchen, einige dieser Lücken in der KPCh zu schließen, um allen von uns gleichberechtigte Wettbewerbsbedingungen für den Zugriff auf diese Daten zu ermöglichen”, sagte er.

“Weil ich aufgrund der KPCh keinen Zugang zu Hunderten und Hunderten von Off-Market-Angeboten in der Gegend von Los Angeles habe, weil exklusive Office-Angebote verwendet werden, um diese vom Markt fernzuhalten.”

Eintauchen in ein “hässliches Durcheinander”

Auf dem Forum bemerkte Carter, dass die California Association of Realtors kürzlich versucht hatte, “Coming Soon” zu definieren, und dass es “ein hässliches Durcheinander” war, weil es so viele unterschiedliche Meinungen gab. Da einige MLSs keine Tage auf dem Markt zählen, an denen sich eine Auflistung im Status “Coming Soon” befindet, führt dies zu Verwirrung, Wut und Angst der Verbraucher, sagte er. Eine konsistente Politik würde die Wettbewerbsbedingungen unabhängig von der MLS, aus der die Daten stammen, ausgleichen, fügte er hinzu.

Die Änderung, mit der die Adressrichtlinie optional gemacht werden soll, ist fehlgeschlagen, und der Vorschlag wurde wie geschrieben angenommen. Der Ausschuss teilte die Stimmenzahl nicht öffentlich.

Am Ende des Treffens stellte Zadel fest, dass der Beirat des Ausschusses in diesem Jahr mehrere Themen aufgreifen werde, darunter die Einrichtung einer Ausschussgruppe mit dem Ausschuss für berufliche Standards zu Exklusivbüros und die Entwicklung von Fragen und Antworten rund um die KPCh, um weitere Leitlinien für die KPCh bereitzustellen Politik.

Der Beirat wird auch Anträge prüfen, um nach lokalem Ermessen die Zeit zu verkürzen, die ein Abonnent benötigt, um eine Auflistung in die MLS einzutragen, nachdem er diese öffentlich auf einen Tag anstatt auf einen Geschäftstag angekündigt hat. CRMLS hat bereits beschlossen, die Definition eines Geschäftstages dahingehend zu ändern, dass Samstag als Geschäftstag aufgenommen wird.

Der Beirat wird sich auch mit dem Zugriff und der Verwendung von MLS-Daten, den Mindeststandards für MLS und einer Ausschussgruppe mit dem Realtor Safety Committee befassen, um das Hinzufügen von MLS-Feldern für die Maklersicherheit zu erörtern.

Der Ausschuss genehmigte die Richtlinie, wonach verkaufte Listings in Datenfeeds in Geheimhaltungsstaaten aufgenommen werden müssen, und Leitlinien zu Best Practices für MLS ohne Diskussion. Hintergrundinformationen zu diesen Richtlinien finden Sie hier.

E-Mail Andrea V. Brambila.

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