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Was die vorgeschlagenen CFPB-Regeln für Hypothekendienstleister bedeuten

“Das Büro fügt unnötig Verwirrung ein.”

Dies ist das Feedback eines Branchenführers zu einer neuen Regel, die vom Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) vorgeschlagen wurde und die Spielregeln für Hypothekendienstleister ändern würde. Mit neue vorgeschlagene RegelDie Servicetechniker hätten keine andere Wahl, als 2021 Zwangsvollstreckungen zu verhindern.

“Die Nation hat mehr als ein Jahr lang eine tödliche Pandemie und eine strafende Wirtschaftskrise erlebt”, sagte Dave Uejio, amtierender Direktor der CFPB. „Wir dürfen die Gefahren nicht aus den Augen verlieren, denen so viele Verbraucher noch ausgesetzt sind. Millionen von Familien laufen Gefahr, in den kommenden Monaten ihre Häuser durch Zwangsvollstreckung zu verlieren, selbst wenn sich das Land wieder öffnet. “

Die CFPB wägt immer noch die Regel und die Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft ab, einschließlich der Berücksichtigung bestimmter Ausnahmen von der Regel. Die CFPB bittet die Interessengruppen um Kommentare zu ihrer vorgeschlagene RegelAngesichts der Dringlichkeit der Krise wird jedoch darum gebeten, vor dem 11. Mai 2021 Stellungnahmen abzugeben.

Die Stakeholder sind jedoch nicht überzeugt, da sie die Regel als schlechten Schachzug bezeichnen und sagen, dass sie das Vertrauen in die Branche verletzt.

David Stevens

“Das Büro bringt unnötigerweise Verwirrung in einen komplexen Markt”, sagte David Stevens, CEO von Mountain Lake Consulting und ehemaliger CEO der Mortgage Bankers Association, gegenüber Inman. „Das Consumer Financial Protection Bureau zwingt Hypothekendienstleister, ihre vertraglichen Verpflichtungen gegenüber ihren Anlegern zu verletzen. Warum haben wir all diese Arbeiten während der Großen Rezession durchlaufen, um eine nationale Regel für Servicestandards festzulegen, die alle Wasserfallverpflichtungen enthält? Das Büro verletzt das Vertrauen, das sie hier in die Branche aufgebaut haben – ein wirklich schlechter Schachzug. “

Entwicklung der Regeln

Im Januar 2014 traten die offiziellen Wartungsregeln der CFPB in Kraft und schufen eine Reihe von Grundstandards, denen alle US-amerikanischen Servicer folgen sollten. Die Richtlinien gelten für alle Hypothekendienstleister, mit Ausnahme kleinerer Servicegeschäfte, die sich mit 5.000 oder weniger Krediten befassen.

Zu den Änderungen gehörte das Verbot der doppelten Nachverfolgung oder der Beginn einer Zwangsvollstreckung, wenn ein Kreditnehmer bereits einen vollständigen Antrag für eine Darlehensmodifikation oder eine Zwangsvollstreckungsalternative eingereicht hat.

Um den Kreditnehmern Zeit für die Einreichung von Kredit-Mod-Anträgen zu geben, verhindert die CFPB-Regel auch, dass Servicer eine erste Zwangsvollstreckungsmitteilung oder Einreichung vornehmen, bis eine Hypothek mindestens 120 Tage in Verzug ist. Darüber hinaus müssen Servicer einen Kreditnehmer über alle Optionen zur Schadensminderung informieren, nachdem der Hausbesitzer zwei aufeinanderfolgende Hypothekenzahlungen verpasst hat.

Ziel war es, eine weitere Zwangsvollstreckungskrise wie die Welle nach dem Immobilienmarktcrash 2007 zu verhindern.

Aber das letzte Jahr war voller beispielloser Ereignisse, auf die niemand hätte vorbereitet sein können.

Am 21. Januar 2020 bestätigten die USA den ersten Fall von COVID-19 im Land – einen Reisenden, der fast zwei Wochen zuvor aus Wuhan, China, zurückgekehrt war. Kurz danach wurde das Virus am 30. Januar 2020 zum internationalen Notfall für die öffentliche Gesundheit und später am 11. März 2020 zur Pandemie erklärt. Es kam zu Chaos, und der Immobilienmarkt wurde nicht ausgeschlossen.

Der Verlust von Arbeitsplätzen stieg im April und die Arbeitslosenquote stieg auf 14,7 Prozent. 20,5 Millionen Menschen waren arbeitslos, als die Staaten mit der Durchsetzung von Stillständen begannen.

Dann kam der erste Game Changer – das Coronavirus Aid, Relief und Economic Security Act. Da Millionen von Hausbesitzern jetzt nicht in der Lage sind, ihre Hypothekenzahlungen oder Zahlungen für diese Angelegenheit zu leisten, verabschiedete der Kongress das CARES-Gesetz, um sicherzustellen, dass es aufgrund von von der Regierung vorgeschriebenen Stilllegungen nicht zu Massenabschottungen kam.

Das Gesetz sah vor, dass Kreditnehmer von staatlich unterstützten Krediten, wie sie von Fannie Mae und Freddie Mac unterstützt werden, bis zu 18 Monate lang um Nachsicht bitten können, auch ohne dass sie einen Härtenachweis vorlegen müssen, und die Dienstleister müssen ihn ihnen geben.

“Das frühere Nachsichtsprogramm im CARES-Gesetz galt für Kreditnehmer mit staatlich abgesichertem Hypothekendarlehen für Wohnimmobilien”, sagte Nicholas Mooney, Anwalt von Spilman Thomas & Battle, in einem Interview mit Inman. „Im Großen und Ganzen gehörten dazu auch Kredite, die von der Bundeswohnungsverwaltung versichert sind. garantiert oder versichert durch das Department of Veterans Affairs; hergestellt, garantiert oder versichert vom Landwirtschaftsministerium und gekauft oder verbrieft von der Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) oder der Federal National Mortgage Association (Fannie Mae). “

Nicholas Mooney

“Die Kreditnehmer dieser Kredite konnten bis zu 360 Tage Nachsicht erlangen, indem sie dies von ihrem Servicetechniker verlangten und bestätigten, dass sie während des COVID-19-Notfalls unter einer Notlage gelitten haben”, fuhr Mooney fort. “Diese Agenturen gaben später bekannt, dass sie ihre Nachsichtsprogramme um weitere sechs Monate erweitern und diese Kreditnehmer für bis zu 18 Monate Nachsicht in Frage stellen.”

Dies erstellt eigene Verwirrungund Ginnie Mae musste Hilfsdienstleister mit zusätzlicher Liquidität, um sie im Geschäft zu halten, da viele Kreditnehmer keine Zahlungen mehr leisteten, sondern nur Dienstleister stellte sich der Herausforderung.

“Seit Beginn der Pandemie haben Servicer mit der CFPB sowie mit Anwälten und Beratungsorganisationen für Verbraucher an einer Sensibilisierungskampagne gearbeitet, um Kreditnehmern zu helfen, die Nachsicht brauchen”, sagte Bob Broeksmit, President und CEO von MBA.

„Wir haben das gleiche Ziel: Zwangsvollstreckung möglichst zu vermeiden. Bisher haben Servicer mehr als 1,4 Millionen Kreditnehmern erfolgreich dabei geholfen, Zahlungserleichterungen und nachhaltige langfristige Lösungen für die durch die Pandemie verursachten Schwierigkeiten zu erhalten. Es gibt immer noch mehr als 2,5 Millionen Hausbesitzer in Nachsicht, denen die Servicer weiterhin helfen werden, wenn sich die Wirtschaft wieder öffnet und die Arbeitslosenquote sinkt. Servicer setzen sich weiterhin dafür ein, dass von COVID-19 betroffene Kreditnehmer ihre Optionen verstehen und ihre Häuser behalten, wann immer dies möglich ist. “

Aber jetzt, da der Zeitraum von 18 Monaten zu Ende geht und wieder einmal alle Augen auf Hypothekendienstleister gerichtet sind (einschließlich der CFPBs). Und die CFPB nimmt die Angelegenheit selbst in die Hand, da sie die Regeln für Hypothekendienstleister erneut ändert.

Die Regel soll sicherstellen, dass die Servicer genügend Zeit zur gründlichen Prüfung der Minderungsoptionen der Kreditnehmer einplanen, nimmt jedoch einige wichtige Änderungen vor.

Insbesondere fallen alle Servicer unter die von der CFPB vorgeschlagene Regel – nicht nur die von der Bundesregierung unterstützten.

“Servicer von Privatkrediten waren nicht der Zwangsvollstreckung unterworfen, aber die von der CFPB vorgeschlagene Regel würde dies tun”, sagte Mooney. „Während sich Dienstleister von Privatkrediten derzeit freiwillig dafür entscheiden können, die für Hypotheken mit staatlicher Deckung geltenden Nachsichtsrichtlinien zu befolgen, werden diese Dienstleister, wenn die vorgeschlagene Regel in Kraft tritt, von der freiwilligen Entscheidung, diese Richtlinien zu befolgen, zu einer obligatorischen Nachsichtsrichtlinie für Zwangsvollstreckungen übergehen ihrer Kredite. “

Stevens erklärte, dass die Servicer die im CARES-Gesetz festgelegten Mandate bereits einhalten sollten und dass die CFPB durch das Eingreifen einen bereits komplexen Markt einfach noch komplexer macht.

“Die Hypothekendienstleister sollten die Anforderungen des GSE- und des GNMA-Programms einhalten und dabei die nationalen Servicestandards und alle Anforderungen des CARES-Gesetzes einhalten”, sagte er. “Die CFPB sollte hier ihre Grenzen nicht überschreiten, da dies lediglich einen komplexen Markt kompliziert.”

Es sollte auch beachtet werden, dass Servicer versuchen, Zwangsvollstreckungen nach Möglichkeit zu vermeiden, da sie teuer und zeitaufwändig sind und normalerweise sowohl für den Servicer als auch für den Hausbesitzer bessere Optionen zur Verfügung stehen.

Konform bleiben

In diesem sich wandelnden Umfeld ist es wichtig, dass die Servicetechniker sicherstellen, dass sie alle Aktualisierungen der Bundesanstalt für Wohnungswesen, der CFPB, der Bundesverwaltung für Wohnungswesen und anderer Aufsichtsbehörden einhalten.

Krista Cooley

„Servicer sollten ihre Abläufe durch Qualitätssicherungs- und Qualitätskontrollfunktionen genau überwachen, um Probleme und Trends zu identifizieren und zu lösen sowie Beschwerden zu überwachen und zu lösen, die auch potenzielle Trends widerspiegeln können“, sagte Krista Cooley, Partnerin bei Mayer Brown und Mitglied der Regulierungs- und Durchsetzungspraxis für Finanzdienstleistungen.

„Servicer sollten die Bemühungen um Unterstützung und Maßnahmen zur Unterstützung der Kreditnehmer bei der Beschaffung von Zahlungsunterstützung dokumentieren, um Aufzeichnungen über die Einhaltung der CFPB-Serviceanforderungen zu erstellen. Regelmäßige Überprüfungen von Compliance-Managementsystemen sowie Richtlinien und Verfahren, um sicherzustellen, dass sie die neuesten Leitlinien widerspiegeln, sind ebenfalls ein guter Schritt. “

Mooney stimmte zu, dass die Servicer wachsam bleiben sollten, und sagte, dass jetzt ein guter Zeitpunkt für die Servicer ist, ihre Verfahren zu prüfen

“Viele Quellen warnen vor einer Flut von Zwangsvollstreckungen, Schadensminderung und Nachsicht”, sagte er. “Servicer wären gut beraten, sich jetzt Zeit zu nehmen, um sicherzustellen, dass ihre Richtlinien und Verfahren sowie die Abläufe korrekt und gut funktionieren.”

Cooley wies darauf hin, dass jede der Bundesbehörden und GSEs, die Hypothekendarlehen mit Bundesunterstützung regeln oder kaufen, detaillierte Anforderungen für die Bediensteten solcher Darlehen festgelegt hat, um die Kreditnehmer zu kontaktieren und sie über verfügbare Zahlungsunterstützungsoptionen zu informieren, einschließlich Nachsicht und Optionen zur Minderung dauerhafter Verluste wie Stundungen und Änderungen und bieten diese Optionen Kreditnehmern an, die sich für eine solche Unterstützung qualifizieren.

“Obwohl es Ähnlichkeiten gibt, müssen sich die Servicer der Unterschiede zwischen den verschiedenen Programmen bewusst sein, abhängig von der Art des Kredits, und wissen, wie diese Anforderungen in die CFPB-Servicevorschriften passen”, sagte Cooley. „Die CFPB, die Wohnungsbaubehörden des Bundes und die GSE haben die Leitlinien während der gesamten Pandemie kontinuierlich geändert und aktualisiert, um den besonderen Umständen Rechnung zu tragen, die sich aus dem nationalen Notfall von COVID-19 ergeben, und wir gehen davon aus, dass sie dies auch in den kommenden Monaten tun werden. Es wird wichtig sein, sich über diese Änderungen auf dem Laufenden zu halten. “

Die rechtliche Autorität

Es gab einige davon Frage die rechtliche Fähigkeit der CFPB, eine so breite Erklärung abzugeben, dass Zwangsvollstreckungen für alle Hausbesitzer für einen längeren Zeitraum verboten werden. Aber Mooney sagte, dass die CFPB tatsächlich die Autorität besitzt, das zu tun, was sie vorschlägt.

“Ja, die CFPB hat Befugnisse nach dem Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) und auch nach dem Dodd-Frank Act”, sagte er. „Die CFPB ist befugt, Hypothekendienstleister zu untersuchen, von denen sie glaubt, dass sie die geltenden Gesetze oder Vorschriften nicht einhalten. Es hat auch die Befugnis, Durchsetzungsmaßnahmen einzuleiten, bei denen es sich im Wesentlichen um Klagen handelt, in denen die CFPB eine Klage gegen einen Hypothekendienstleister verfolgt, wenn ein Verstoß vorliegt, und in denen sie die Rückerstattung an die Verbraucher sowie zivilrechtliche Geldstrafen zurückfordern kann. “

“Die vorgeschlagene Regel berichtet, dass Hunderttausende von Verbrauchern, von denen die CFPB betroffen ist, in naher Zukunft möglicherweise einer Zwangsvollstreckung unterliegen”, fügte Mooney hinzu. „Sowohl die jüngsten Grundsatzerklärungen als auch die Erklärungen in der vorgeschlagenen Regel sollten den Servicern zeigen, dass die CFPB in den kommenden Monaten sehr wachsam sein wird, wenn es darum geht, wie Servicer mit Nachsichten umgehen. Wenn ein Servicer die geltenden Gesetze oder Vorschriften nicht einhält, sollte er damit rechnen, dass die CFPB Maßnahmen ergreift. “

Wiegen

Aber nicht jeder ist verärgert über die neu vorgeschlagene Regel der CFPB. Wells Fargo, einer der größten Kreditgeber und Dienstleister in den USA, sagte, er unterstütze den Vorschlag.

“Wells Fargo unterstützt die jüngsten Vorschläge der CFPB, um Hausbesitzern dabei zu helfen, eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden, wenn wir aus der COVID-19-Krise hervorgehen, und wir freuen uns darauf, die spezifischen vorgeschlagenen Regeln zu überprüfen und zu kommentieren”, sagte die Bank in einer Erklärung gegenüber Inman.

„Wir sind bestrebt, mit der CFPB und anderen Regierungsbehörden, der Hypothekenbranche, Führungskräften der Community, Hypothekeninvestoren / -garanten und anderen zusammenzuarbeiten, um herauszufinden, wie wir unseren Kunden und Communities, insbesondere rassisch und ethnisch unterschiedlichen Communities, die überproportional betroffen sind, am besten dienen können die Pandemie. “

Das Büro bemüht sich aktiv um öffentliche Kommentare und erwägt sogar nachdrücklich unterschiedliche Ausnahmen von der Regel.

“Servicer sollten sich auch in den Regelungsprozess einmischen”, sagte Mooney. “Die neue CFPB-Regel enthält eine Kommentierungsfrist, die bis zum 10. Mai 2021 läuft. Servicer sollten sich mit der vorgeschlagenen Regel vertraut machen und ihre Stimme durch das Einreichen von Kommentaren Gehör verschaffen.”

E-Mail Kelsey Ramírez

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