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Wie lange dauert es, ein Haus zu schließen? 11 Schritte von Ihrem Angebot zu den Schlüsseln in der Hand

Der Hausverkäufer hat Ihr Angebot angenommen und Sie sind begeistert (und möglicherweise etwas müde), aber Sie nähern sich der Ziellinie. Alles, was Sie tun möchten, ist einziehen, aber zuerst müssen Sie viel planen und arrangieren, und Sie fragen sich, wie lange es dauern wird, bis Ihr neues Zuhause geschlossen ist.

In den nächsten Wochen werden Sie häufig mit Ihrem Kreditgeber kommunizieren und sicherstellen, dass Sie ein gutes Angebot für Versicherungen erhalten, die letzte Prüfung des Hauses durchführen und sich auf den Schlusstag vorbereiten. Um Ihnen den Einstieg zu erleichtern, finden Sie hier die Schritte, die zwischen dem Tag, an dem Ihr Angebot angenommen wird, und dem Tag, an dem Sie die Schlüssel erhalten, ausgeführt werden.

1. Planen Sie voraus für das Gesamtbild

Das Schließen eines Hauses dauert in der Regel 30 bis 60 Tage. Es müssen mehrere Schritte ausgeführt werden, um einen schnellen und reibungslosen Schließvorgang zu gewährleisten. Viele der Schritte werden gleichzeitig ausgeführt. Erstellen Sie daher einen Plan, um zu verfolgen, wo Sie sich bei jeder Anforderung zum Schließen befinden. Auf diese Weise können Sie schnell mit dem nächsten Schritt fortfahren oder diese Anforderung abhaken und dem Schließen Ihres neuen Zuhauses so viel näher kommen.

Beachten Sie auch, dass es eine wachsende Anzahl von Digital-First-Kreditgebern und Titelunternehmen gibt – wie z Redfin Hypothek und Titel weiterleiten– Dies kann es Ihnen ermöglichen, Ihren gesamten Abschlussprozess online abzuschließen, häufig mit kürzeren Fristen als den unten beschriebenen.

2. Reichen Sie Dokumente ein und beantworten Sie Anfragen des Kreditgebers

Durchschnittliche Zeit: Fortlaufend während des gesamten Prozesses

Der Kreditgeber erstellt Unterlagen, die spezifisch für das Haus und den Kreditbetrag sind. In der Praxis sind Sie ab diesem Zeitpunkt Ihrem Kreditgeber verpflichtet, da keine Zeit mehr besteht, den Hypothekenprozess bei einem neuen Kreditgeber neu zu starten und dennoch den in Ihrem Kaufvertrag angegebenen Stichtag einzuhalten.

Sobald der Verkäufer Ihr Angebot annimmt, fragen Sie den Kreditgeber vor dem Abschluss nach einer Liste mit allen gewünschten Informationen. Sie können noch mehr verlangen, aber zumindest haben Sie eine Gesamtidee. Planen Sie nicht, im Monat vor Schließung zu reisen oder ungewöhnliche Dinge zu tun – Sie möchten verfügbar sein, um schnell auf Anfragen Ihres Kreditgebers reagieren zu können.

Laut Gesetz muss der Kreditgeber Ihnen innerhalb von drei Geschäftstagen nach Antragstellung oder nach wesentlichen Änderungen des Kreditszenarios einen Kostenvoranschlag für Ihr Darlehen vorlegen. Dies beinhaltet die Fertigstellung der Immobilie, die Sie kaufen. Der Kostenvoranschlag zeigt Ihnen die vollen Kosten Ihres Darlehens sowie Ihre Abschlusskosten.

Wenn Sie Ihren Kostenvoranschlag erhalten, überprüfen Sie ihn genau. Dies ist auch die Zeit, um über Ihre Tarifsperroptionen zu entscheiden. Für Sperren mit längeren Zinssätzen wird häufig eine zusätzliche Gebühr erhoben. Da die Schließzeiten jedoch eher länger dauern, ist diese Gebühr möglicherweise beruhigend. Bevor Sie sich entscheiden, welche Art von Zinssperre Ihren Anforderungen entspricht, sprechen Sie mit Ihrem Kreditgeber oder Vertreter darüber, wie die Schließzeiten in Ihrem Unternehmen aussehen Immobilienmarkt.

Halten Sie Ihre Kredit- und Einkommenssituation stabil. Ihr Kreditgeber kann eine weitere Kredit- und Einkommensprüfung durchführen, bevor Sie ein Haus schließen. Die Übernahme eines neuen Jobs – selbst bei einem höheren Gehalt – kann zu einer stärkeren Überprüfung des Underwritings führen und Ihren Abschluss verzögern. Große Einkäufe, das Öffnen oder Schließen von Kreditlinien, das Aufnehmen von Kreditkartenschulden oder das Erhalten eines Privat- oder Autokredits können den Abschlussprozess ebenfalls verzögern. Bis die Abschlussunterlagen unterschrieben sind, möchten Sie nichts tun, um harte Anfragen in Ihrer Kreditakte auszulösen.

3. Kaufen Sie eine Eigentumsversicherung und andere Abschlussdienste ein

Durchschnittliche Zeit: 7-14 Tage

Die Eigentumsversicherung des Kreditgebers schützt Ihren Kreditgeber vor Problemen mit dem Eigentum Ihres Eigentums. Ihr Kreditgeber verlangt normalerweise, dass Sie dies im Rahmen des Abschlussprozesses erwerben.

Ihr Kreditgeber oder Immobilienmakler wird in der Regel seine bevorzugten Treuhandagenten empfehlen, oder Sie können darum bitten, einen zu verwenden, mit dem Sie zuvor zusammengearbeitet haben. Dann wählt der Treuhand- oder Abschlussagent das Eigentumsversicherung Träger- und Kaufrechtsversicherung für Sie.

Sie können sich umsehen und wettbewerbsfähige Angebote sowohl für Treuhanddienste als auch für Eigentumsversicherungen erhalten. Die Praktikabilität und der erwartete Nutzen davon können jedoch abhängig von der Größe Ihres Kredits und der Verfügbarkeit von Titelversicherern in Ihrem Markt variieren.

Sobald Sie eine Titelversicherungsgesellschaft ausgewählt haben, führt diese eine Titelsuche durch und sendet einen Bericht über alle Ansprüche, die gegen das Eigentum festgestellt wurden, auch als Belastungen bezeichnet. Es ist nicht ungewöhnlich, dass in diesen Aufzeichnungen so etwas wie Dienstbarkeiten von Versorgungsunternehmen enthalten sind, obwohl nur ein großes Problem wie ein unbezahltes Pfandrecht Ihren Abschluss wahrscheinlich verzögern würde.

4. Planen Sie eine Hausinspektion und verhandeln Sie Konzessionen für alle Probleme

Durchschnittliche Zeit: 7-14 Tage

Im Idealfall enthielt Ihr Kaufvertrag eine Inspektionskontingenz. Auf dem Markt eines Verkäufers können Käufer darauf verzichten, wettbewerbsfähiger zu sein, selbst wenn eine Inspektion in ihrem besten Interesse ist. Wenn Sie diese Eventualität in Ihrem Vertrag haben, können Sie Ihren Agenten bitten, einen Inspektor zu empfehlen, den er kennt und dem er vertraut.

Das Hausinspektion wird mit ziemlicher Sicherheit einige Probleme aufzeigen, daher ist es sinnvoll, dies frühzeitig zu planen. Warten Sie nicht bis nach der Hausbewertung, um dies in den Kalender aufzunehmen – Sie möchten sich genügend Zeit geben, um Konzessionen auszuhandeln und Verzögerungen zu vermeiden. Wenn die Inspektion Mängel im Haus zeigt, können Sie den Verkäufer bitten, den Verkaufspreis zu senken oder beim Abschluss eine Gutschrift zu erteilen, wenn Ihr Kreditgeber dies zulässt.

Wenn Sie ein Neubauhaus in einer geplanten Gemeinde kaufen, in der der Bauherr noch neue Häuser baut, ist es möglicherweise am einfachsten, wenn der Bauherr schriftlich zustimmt, dass die Reparaturen nach dem Schließen selbst durchgeführt werden. Dies sollte für Situationen reserviert werden, in denen die Reparaturen größtenteils kosmetischer Natur sind und Sie nicht daran hindern, in das Haus zu ziehen. Stellen Sie außerdem sicher, dass der Builder Ihnen vor dem Schließen das Belegungszertifikat oder ein lokales Äquivalent zur Verfügung stellt. Ihr Kreditgeber wird dies wahrscheinlich benötigen, bevor er den Kredit finanziert.

5. Holen Sie sich den Bewertungsbericht

Durchschnittliche Zeit: 14-30 Tage

Ihr Kreditgeber bestellt in der Regel eine Bewertung, kurz nachdem er die überarbeitete Kreditschätzung für die von Ihnen erworbene Immobilie erstellt hat. In sehr aktiven Immobilienmärkten haben Gutachter häufig einen langen Rückstand, und die Bewertung wird zum größten Zeitfaktor für die Einhaltung des gewünschten Stichtags.

Wenn die Bewertung niedriger als erwartet ausfällt, müssen Sie mit Ihrem Immobilienmakler und Kreditgeber sprechen. In diesem Fall besteht Ihre typische Option darin, den Verkäufer zu veranlassen, den Preis zu senken, oder mehr Geld für die Anzahlung zu erhalten, damit Sie das Haus weiterhin zum vorherigen Preis kaufen können. Wenn Sie eine haben Bewertungskontingenz In Ihrem Vertrag können Sie weggehen, wenn die Bewertung niedrig ist.

Sobald die Bewertung abgeschlossen ist, sollte Ihr Kreditgeber Ihnen einen Hypothekenzusagebrief senden, aus dem hervorgeht, dass er den Kredit für die von Ihnen gekaufte Immobilie finanziert. Der Brief enthält möglicherweise zusätzliche Bedingungen, die vor dem Schließen erfüllt sein müssen. Fügen Sie diese daher unbedingt zu Ihrer Aufgabenliste hinzu.

6. Kaufen Sie eine Hausbesitzerversicherung ein

Durchschnittliche Zeit: 3-14 Tage

Bekommen Hauseigentümerversicherung Dies kann einer der einfachsten Schritte im Abschlussprozess sein, insbesondere wenn Sie bereits eine Beziehung zu einer Versicherungsgesellschaft haben, die Hausbesitzerpolicen abschließt.

Die meisten Kreditgeber verlangen von Käufern eine aktive Hausbesitzerversicherung, bis der Kredit vollständig zurückgezahlt ist. Ihr Kreditgeber wird wahrscheinlich verlangen, dass Sie vor dem Abschluss einen Versicherungsnachweis vorlegen. Erkundigen Sie sich bei Ihrem Kreditgeber, welche Deckungsgrade erforderlich sind, und suchen Sie dann nach Angeboten – oder arbeiten Sie mit Ihrem bestehenden Versicherungsagenten zusammen, um eine Police zu erstellen, die Ihren Anforderungen entspricht.

7. Achten Sie auf überarbeitete Kreditschätzungen

Durchschnittliche Zeit: Fortlaufend während des gesamten Prozesses

Erwarten Sie vor dem Abschluss mehrere aktualisierte Kreditschätzungen, da Kreditgeber in der Regel eine neue Kopie erstellen, wenn weitere Informationen über das endgültige Darlehen – wie die geplante Eigentumsversicherung und die Versicherungsprämien des Hausbesitzers – bekannt werden.

Der Kreditgeber führt häufig eine weitere Bonitätsprüfung durch, bevor er ein Haus schließt. Wenn sich mit Ihrem Guthaben etwas geändert hat, kann dies zu Verzögerungen führen. Es kann auch zu kreditgeberbedingten Verzögerungen kommen, auf die Sie keinen Einfluss haben, z. B. wenn der von der Bank ausgewählte Gutachter den Bewertungsbericht nicht bis zum angegebenen Datum geliefert hat. In diesem Fall sollte der Kreditgeber in der Lage sein, die Zinssperre kostenlos zu verlängern. In anderen Fällen müssen Sie möglicherweise eine Gebühr zahlen, um sie zu verlängern.

8. Machen Sie einen letzten Durchgang

Durchschnittliche Zeit: 3 Tage

Last-Minute-Probleme können kurz vor dem Schließen auftreten. Dies ist ein guter Zeitpunkt, um durch das Haus zu gehen und die Gegenstände zu überprüfen, die Sie nach der Inspektion ausgehandelt haben. Wenn der Verkäufer beispielsweise zugestimmt hat, eine im Inspektionsbericht aufgeführte laute Klimaanlage zu reparieren, hat er sie dann repariert? Wenn nicht, oder es gibt ein neues Problem, kann der Verkäufer Ihnen Geld geben, um Ihre Abschlusskosten zu decken, anstatt zu versuchen, die Reparatur vor dem Abschluss abzuschließen.

Wenn der Verkäufer nach der Inspektion, aber vor Ihrer letzten Besichtigung ausgezogen ist, hat er auf dem Weg nach draußen etwas beschädigt? Wenn der Verkäufer zugestimmt hat, ein Gerät oder Möbelstück zu lassen, ist es dann noch da?

Wenn die letzte exemplarische Vorgehensweise Wenn Sie ein wichtiges Problem feststellen, lassen Sie es von Ihrem Vertreter mit dem Vertreter des Verkäufers besprechen. Im Idealfall können Sie eine Konzession erhalten, anstatt den Abschluss zu verzögern.

Häufiger werden Sie kleinere Probleme bemerken, wie Nagellöcher hinter den Kunstwerken, Badezimmer oder Küchen, die einer gründlichen Reinigung bedürfen usw. Dies ist ein guter Zeitpunkt, um Ihren Agenten um Empfehlungen an einige gute Auftragnehmer zu bitten, also Sie kann jemanden beauftragen, sich sofort nach dem Schließen und vor dem Einzug um diese Probleme zu kümmern.

9. Überprüfen Sie die Dokumente vor dem Schließen

Durchschnittliche Zeit: 3 Tage

Laut Gesetz muss der Abschlussagent Ihnen eine endgültige Offenlegung des Darlehens Mindestens drei Werktage vor der geplanten Unterzeichnung Ihrer Unterlagen. Wenden Sie sich an Ihr Treuhandunternehmen, um sicherzustellen, dass es auf dem richtigen Weg ist, um jedes Dokument zu senden, das Sie unterschreiben müssen.

Dies sind einige der wichtigsten Dokumente, die Sie beim Schließen sehen werden:

  • Schlussangabe: Ein fünfseitiges Standardformular, in dem alle endgültigen Bedingungen und Kosten des Hypothekendarlehens aufgeführt sind, das Sie abschließen möchten.
  • Schuldschein: Das Dokument, das das Versprechen zur Rückzahlung des geliehenen Darlehensbetrags und die Bedingungen für die Rückzahlung enthält.
  • Hypothek oder Treuhandurkunde: Es gibt verschiedene Versionen dieses Dokuments, die je nach Bundesstaat und Kreditgeber variieren.

Fragen an die Treuhandgesellschaft vor dem Abschluss:

  • Welche Dokumente muss ich mitbringen, z. B. einen von der Regierung ausgestellten Ausweis?
  • Wie viel muss ich beim Abschluss bezahlen und wie soll die Zahlung erfolgen?
  • Wie erfolgt diese Zahlung, wenn ich beim Abschluss einen Rabatt erhalte?

10. Schließen Sie das Geschäft ab und holen Sie sich die Schlüssel für Ihr neues Zuhause

Durchschnittliche Zeit: Weniger als ein Tag

Wenn Sie sich hinsetzen, um die Abschlussdokumente zu unterschreiben, müssen Sie einige wichtige Dinge überprüfen, obwohl Sie die Dokumente zuvor genau geprüft haben:

  • Entspricht die Darlehensart, der Zinssatz, die monatliche Zahlung und andere wichtige Bedingungen meinen Erwartungen? Passen sie alle zusammen?
  • Sind meine persönlichen Daten in allen Dokumenten korrekt?
  • Gibt es Gebühren, die ich nicht verstehe oder die sich erheblich geändert haben?
  • Was passiert, wenn ich bei meinen Hypothekenzahlungen in Verzug gerate?

Wenn es signifikante Unterschiede zwischen den Dokumenten gibt, die Sie vor dem Schließen überprüft haben, und den Dokumenten, die Sie beim Schließen erhalten, halten Sie die Unterzeichnung an, bis Sie vollständig verstanden haben, warum es einen Unterschied gibt. Fühlen Sie sich nicht gezwungen, Schritte zu überspringen oder schneller zu gehen, als Sie es möchten.

11. Speichern und archivieren Sie Ihre Dokumente

Durchschnittliche Zeit: Weniger als eine Stunde

Sie sollten Ihre Originaldokumente an einem sicheren Ort aufbewahren, da Sie sie möglicherweise vorlegen müssen, wenn Sie das Haus später verkaufen, einen Versicherungsanspruch geltend machen müssen oder sich in einer anderen Situation befinden, in der Sie den Besitz nachweisen müssen. Die wichtigsten Originaldokumente, die an einem sicheren Ort aufbewahrt werden müssen, sind der Kaufvertrag, die Urkunde, der Schuldschein und die Treuhand- oder Hypothekenurkunde.

Im Idealfall verläuft der Schließvorgang reibungsloser als erwartet, ohne dass Schluckaufe auftreten, die zu Verzögerungen führen oder das Schließen beeinträchtigen. Wenn es zu Verzögerungen kommt, seien Sie flexibel und reagieren Sie schnell. Und sobald Sie Ihr neues Zuhause geschlossen haben, können Sie das Ende dieser Reise zum Kauf von Eigenheimen und den Beginn Ihrer neuen Reise zum Wohneigentum feiern.

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